【精选研报】房地产行业报告(2026.6.8-2026.6.14):城市更新利好央地平台类建设运营主体.pdf附下载

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城市更新已经从规划口号切到“钱怎么来、项目怎么落地”，真正吃到红利的更可能是能接项目、能运营的央地平台，而不是等新房销量全面回暖的开发商。

6月8日国新办高规格吹风《城市更新“十五五”规划》，把未来五年至少15万亿元投资和“中央财政引导、地方配套、社会资本参与”写清楚了。行业指数上周还在跌，销售也没全面转强——政策窗口和基本面不同步，才是现在值得盯的地方。

主线就三条：资金机制往谁身上靠、成交结构怎么分化、地价溢价能不能持续。

为什么是现在：规划进到“资金—项目—机制”

吹风会把“十五五”城市更新从顶层设计推到落地阶段。投资规模是硬数字：五年至少15万亿元。投入机制也不再只喊口号，而是中央引导、地方配套、社会资本一起进。

这类项目周期长、回收靠运营，天然更适合有平台属性、能建设也能持有运营的央地主体。民企开发商如果拿不到更新项目包、接不住长期资金，受益会弱一截。

风险也写在纸面上：政策不及预期、销售不及预期、收储进度不及预期。吹风会不等于当年投资就能按15万亿均摊落地。

销售还在分层：一线新房和二手撑着，累计新房仍负

上周30大中城市新房成交160.17万方，本年累计3745.91万方，累计同比-6.9%。近四周均量184.95万方，同比+1.5%、环比-3.4%。结构更刺眼：一线近四周均量61.8万方，同比+16.6%、环比-5.9%；二线83.04万方，同比-4.1%；三线40.12万方，同比-5.7%。

库存侧，上周14城可售7359.33万方，同比-7.82%，去化周期19.41个月，一线13.41个月。库存压力在缓，但远谈不上紧张。

二手相对更稳：上周20城成交246.96万方，累计同比+3.9%；近四周均量258.61万方，同比+18.8%、环比-2.9%。挂牌量指数截至2026/6/1为1.63、环比+12.4%，挂牌价指数142.43、环比-0.22%。量在走、价还软、挂牌变多——二手在消化供给，不是全面涨价行情。

谁受益、谁受损，从成交就能读：核心城市有成交弹性，低线新房仍拖累；开发商利润仍看新房去化，平台类主体更吃更新投资，而不是这周成交弹一下。

地价溢价在抬头，股价还没跟上

上周100城住宅用地新增供应52宗、成交26宗；商服新增74宗、成交27宗。近四周住宅成交/供应0.58、商服0.55。住宅楼面均价9346.75元/平方米，溢价率19.96%、环比+3.97个百分点；商服楼面均价2955.25元/平方米，溢价率1.72%。

地还在成交、住宅溢价在抬，说明核心城市仍有人愿意加价拿地。但上周申万房地产指数跌2.18%，跑输沪深300约1.36个百分点；港股恒生物业服务及管理指数涨0.6%，跑赢恒生综指。A股开发商板块还在定价销售和情绪，物业/运营端相对抗跌。

行业评级维持“强于大市”，逻辑锚在城市更新利好央地平台，不是赌全面销量V型反转。

接下来盯什么

- 城市更新项目清单、中央财政与地方配套资金是否按“资金—项目—机制”往平台类主体集中，而不是停留在吹风会口径。

- 30城新房累计同比能否从-6.9%收窄；一线近四周同比+16.6%能否在环比转正后稳住，二、三线同比转正才谈得上全面修复。

- 14城去化周期是否从19.41个月继续下移，一线13.41个月会不会被二手挂牌量指数（1.63、环比+12.4%）再顶回去。

- 100城住宅溢价率能否在19.96%附近站稳，供销比0.58是否回升，避免“有溢价、没成交量”。

- A股地产指数相对沪深300的超额能否扭转上周-1.36个百分点的跑输；港股物管相对恒生综指的跑赢是否延续。

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