【行业研报】香港地产2026投资策略:复苏已至,估值修复空间超40%

住宅“量价齐升”+商业景气回暖，港资房企迎来戴维斯双击良机

在人民币升值、政策松绑、利率下行和人才流入等多重利好叠加下，香港房地产市场正迎来一轮全面复苏。华泰证券最新发布的《2026年香港地产投资策略》指出，2026年香港住宅市场有望延续“量价齐升”趋势，商业景气度也在逐步筑底回升。更值得关注的是，港资房企的估值仍有约40%的修复空间，具备显著的重估潜力。

📊 住宅市场：成交量持续回暖，房价重回上涨通道

根据中原地产数据，2025年1-10月香港私人住宅成交量同比增长21%，年化合约数量创下2022下半年以来新高。房价方面，9月私人住宅售价指数同比+1.6%，为2022年以来首次回正。

📌 复苏动因包括：

• 库存去化加快：25Q3广义库存较24Q1高点下降9%，去化周期回落至正常区间；

• 房贷利率下行：P按房贷利率降至3.25%，近八成住宅实现或接近“供平过租”；

• 人口流入+租金新高：租金指数接近历史高点，租赁市场景气回升。

华泰预测，2026年香港住宅成交量将同比增长7.5%，房价同比上涨3.0%。

🏢 商业地产：景气度筑底，租金端修复尚需时间

零售业方面，2025年前三季度销货价值同比仅下滑1.0%，较2024年大幅改善，5-9月连续5个月正增长。写字楼市场方面，Q3净吸纳量创2018年以来新高，空置率连续两季度回落。

不过，由于供需结构仍在调整，租金端尚未全面反弹。2025年9月写字楼、零售业租金同比分别下降4.0%和4.9%，但降幅已较2024年有所收窄。

📈 港资房企估值：与住宅量价强相关，修复空间明确

华泰研究发现，港资房企的PB估值与香港住宅成交量和房价高度相关，相关系数分别达0.74和0.60。本轮周期中，PB已于2024年6月见底（0.34倍），当前平均PB为0.47倍，仍处于历史低位。

📉 估值修复空间测算：

• 历史比较法：参照2003年房价见底后，PB反弹102%，当前仍有46%上行空间；

• 个股历史分位数法：较过去十年中位数，平均仍有42%修复空间。

🧭 谁最受益？聚焦香港市场占比高的房企

研报筛选出13家主要港资房企，普遍具备低估值、高股息、低负债、香港属性突出的特点：

其中，新鸿基地产在开发和自持两端均居首位，领展房产基金则聚焦香港本地必选消费场景，具备高股息和入通预期。

💼 投资建议：把握复苏主线，聚焦龙头

华泰证券重点推荐两家公司：

🟢 新鸿基地产（16 HK）

• 香港最大开发商之一，土储丰富，未来2-3年多个项目集中交付；

• 投资物业利润占比达57%，资产质量优异；

• 目标价111.51港元，对应2026EPE 14.5倍。

🟢 领展房产基金（823 HK）

• 香港首家上市REIT，聚焦本地必选消费，估值约2258亿港元；

• 上市以来年化回报率10.9%，兼具高股息与稳健增长；

• 目标价50.59港元，首次覆盖给予“买入”评级。

⚠️ 风险提示

• 香港住宅市场复苏不及预期；

• 商业景气度修复缓慢；

• 个别房企流动性风险。

📌 结语

在香港地产复苏的β趋势下，具备香港市场高占比、财务状况稳健、股息率有支撑的港资房企，正迎来估值重塑的关键窗口期。无论是从基本面修复，还是从估值修复空间来看，2026年都值得重点关注。

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